Kredyt hipoteczny w praktyce – na co zwrócić uwagę i jak zacząć? Rozmowa z ekspertem

Szukasz kredytu hipotecznego? To z pewnością trudny wybór i odpowiedzialna decyzja. Zastanawiasz się, czy masz szansę na finansowanie i jak do tego wszystkiego podejść? Rynek finansowy nie jest prosty, łatwo wejść na minę. Dziś, ciekawy myślę wpis będący odpowiedzią na częste pytania osób myślących o zakupie nieruchomości na kredyt. Rozmawiam z Pawłem Kohn, ekspertem kredytowym, specjalizującym się właśnie w kredytach hipotecznych, który postara się rozwiać większość wątpliwości.

Pawle powiedz na wstępie coś o sobie:) 

Kredytami hipotecznymi zajmuję się od 8 lat. Wcześniej sprzedawałem ubezpieczenia na życie. Zawsze wierzę w produkty, które sprzedaję dlatego sam mam dwa kredyty hipoteczne. Posiadam ofertę wszystkich banków komercyjnych w Polsce a także BPS czyli Banków Polskiej Spółdzielczości. Od 5 lat jestem związany z ANG Spółdzielnią zrzeszającą najlepszych ekspertów kredytowych na rynku. W pracy kieruje się zawsze dobrem klienta i dzięki temu pracuję tylko i wyłącznie na poleceniach.

Sytuacja na rynku nieruchomości

Jak oceniasz obecnie sytuację na rynku nieruchomości, z Twoich obserwacji wynika że sprzedaż nieruchomości spada czy jednak systematycznie rośnie? Jakie mieszkania kupują najczęściej klienci? Czy obecnie łatwiej jest o kredyt niż kilka lat temu?

Obserwuję rynek nieruchomości już od około 8 lat czyli od czasu gdy zacząłem pomagać klientom przy  załatwianiu formalności kredytowych. Mogę śmiało powiedzieć, że od około półtora roku mamy prawdziwy bum na rynku mieszkaniowym. Przyczynę upatruję przede wszystkim w dużym zainteresowaniu programem dopłat MdM , który na początku roku bardzo mocno przetrzebił liczbę mieszkań na rynku pierwotnym. Klienci zaczęli poszukiwanie mieszkań na rynku wtórnym co spowodowało spory wzrost cen. Nie odstraszyło to jednak potencjalnych kupujących. Najczęściej kupowane mieszkania mają metraż miedzy 45 a 65 metrów kwadratowych czyli dwa lub trzy pokoje. Duży wpływ na zakup ma także łatwiejszy dostęp do kredytów hipotecznych niż kilka lat temu.

Jak uzyskać kredyt hipoteczny?

Jakie podstawowe warunki musi spełnić klient aby uzyskać kredyt na zakup nieruchomości?

Podstawowym i głównym warunkiem uzyskania kredytu jest posiadanie stałego wynagrodzenia z tytułu świadczonej pracy lub prowadzenia działalności gospodarczej. Należy także znaleźć odpowiedni cel kredowania ( mieszkanie, dom, działka), pozwalający na wpis zabezpieczenia przez BANK.

Jakie warunki musi spełnić sama nieruchomość? Na co zwrócić uwagę i na co uważać?

Przede wszystkim przy zakupie nieruchomości musimy zwrócić uwagę na to, aby jej wartość nie była przeszacowana – czyli wartość nieruchomości nie może być niższa niż cena zakupu lub budowy. Kupując nieruchomość musimy sprawdzić czy posiada ona księgę wieczystą a jeśli nie, czy istnieje możliwość jej założenia. Ponadto nieruchomości posiadające księgę weryfikujemy czy nie zawierają wpisów np. zadłużenia wobec instytucji lub osób fizycznych, czy też służebności wobec osób trzecich.

Czy osoby z pustym BIK i młode maja szanse na kredyt hipoteczny?

W tym momencie tylko jeden procent klientów posiada pusty BIK. Tak naprawdę przez 10 lat spotkałem tylko jedną taką osobę. Musimy pamiętać, że historia BIK jest bardzo ważnym elementem w ocenie banku ale osoby, które nigdy kredytów nie posiadały także nie mają problemów aby taki kredyt uzyskać. Co do wieku kredytobiorców to najmłodsza osoba, która brała za moim pośrednictwem kredyt miała 21 lat a najstarsza była na emeryturze.

Czy osoby z dochodem z zagranicy, mieszkające poza Polską ale myślące o powrocie mają realne szanse na kredyt na zakup nieruchomości w Polskim banku?

Na dzień dzisiejszy tylko dwa banki w Polsce udzielają kredytów dla naszych rodaków za granicą. Wymagają one od 20, 30 lub nawet  40 procent wkładu własnego. Kredyty można uzyskać tylko w walucie w jakiej się zarabia. Kupując mieszkanie w Polsce i wracając do kraju nadal spłacamy kredyt w walucie. Waluty akceptowalne przez banki to:  euro, dolar amerykański, funt brytyjski, frank szwajcarski, korona szwedzka i korona norweska. Niestety inne waluty odpadają.

Formalności

Jak długo trwają formalności załatwiania kredytu mieszkaniowego, bo wiele osób nie jest na to przygotowanych?

W związku z ustawą o kredycie hipotecznym banki mają maksymalnie 21 dni na rozpatrzenie wniosku kredytowego klienta. Prawda jest jednak taka, że banki same interpretują ten zapis. Dla niektórych jest to 21 dni od momentu przyjęcia kompletnego wniosku, dla innych od momentu zarejestrowania go w systemie, niektóre 21 dni liczą od momentu wydania wstępnej decyzji finansowej. Później trzeba pamiętać także o umówieniu i podpisaniu umowy kredytowej oraz o samym procesie uruchomienia kredytu. Ja swoich klientów zawsze przestrzegam, że cała procedura może potrwać około półtora miesiąca.

Pomoc doradcy finansowego przy kredycie hipotecznym

Jaka jest rola doradcy kredytowego? Czym się zajmujesz dokładniej w całym procesie, w czym na przykład Ty możesz klientowi pomóc?

Przede wszystkim nie jestem doradcą kredytowym. Doradca jest zatrudniony przez jedną instytucję finansową i z tą instytucją jest związany poprzez sprzedaż jej produktów. Ja jestem pośrednikiem kredytowym, który współpracuje ze wszystkimi bankami i moje wynagrodzenie jest zależne tylko i wyłącznie od sukcesu. Zajmuję się pełną obsługą sprzedażową i posprzedażową. Przede wszystkim weryfikuje czy i o jaki kredyt może starać się klient, dobieram najlepsze opcje pasujące do jego potrzeb i preferencji, pomagam mu w skompletowaniu i wypełnieniu dokumentów, pośredniczę w negocjacjach z bankiem, wyjaśniam umowę kredytową, uczestniczę przy jej podpisaniu i pomagam w uruchomieniu kredytu.

Czy według Ciebie lepiej wybrać jeden BANK i tam uparcie próbować do skutku, czy lepiej złożyć wnioski do 2-3 i wybrać najlepszą opcję? Czy złożenie wniosku w kilku miejscach będzie problemem?

Po odbyciu pierwszego spotkania i ustaleniu jakie banki będą dla klienta najlepsze, wybieramy wspólnie dwie, trzy najlepsze oferty. Ja preferuje składnie wniosków do dwóch banków, które mają na dzień dzisiejszy najlepszą ofertę. Nie należy natomiast składać wniosków do więcej niż 4 banków ponieważ może mieć to wpływ na naszą ocenę kredytową.

Jakie są koszty związane z pracą pośrednika kredytowego? Dlaczego według Ciebie lepiej zlecić poszukiwanie kredytu hipotecznego profesjonaliście, z wieloma bankami w ofercie?

Kosztów związanych z obsługą nie ma. Pośrednik nigdy nie pobiera prowizji od klienta. Nam płacą tylko i wyłącznie banki i tylko i wyłącznie po uruchomieniu  kredytu. Gwarantuje nam to zeszłoroczna ustawa o pośrednictwie finansowym. Spacerując po bankach zawsze słyszę hasło nasz kredyt jest najlepszy, najtańszy, najwspanialszy. Tak mówią pracownicy banków. Dlaczego?

Po pierwsze: każdy kredyt może być idealny dla wyselekcjonowanej grupy klientów i tylko dla nich. Po drugie: doradcy bankowi znają tak naprawdę tylko swoją ofertę ponieważ tylko on ma dla nich znaczenie. To za jej sprzedaż są rozliczani. Oferta konkurencji nie jest im znana a jeśli nawet to przecież nie będą polecać produktów konkurencji. Kiedyś spotykałem się z twierdzeniem : bo Pani z banku powiedziała, że u nas jest najlepiej a to przecież Pani z banku. Prawda jest taka, że to pośrednicy znają wszystkie lub większość ofert, to pośrednicy posiadają odpowiednie narzędzia i to pośrednicy nie mają planów sprzedażowych w konkretnych instytucjach bankowych. Ja wybieram lekarza, który przepisze mi odpowiedni lek na moją chorobę a nie lekarza, który na wszystkie dolegliwości przepisuje polopirynę.

Dziękuje za rozmowę i wyczerpujące odpowiedzi 🙂 

Podsumowanie

Ps. Mam nadzieję, że udało się nam odpowiedzieć, na kilka istotnych pytań dla osób szukających kredytu hipotecznego. Jeśli macie jakieś dodatkowe pytania w tej kwestii to zapraszam do zadawania ich w komentarzach, lub jeśli chcecie skorzystać z pomocy w zakresie znalezienia najlepszej oferty kredytu hipotecznego to zapraszam do kontaktu ze mną lub Pawłem 🙂